Самострой и его узаконивание

Понятие «самострой» закреплено ст. 222 ГК РФ. Не вдаваясь в подробности термина, сообщаю, что ранее такое строительство называется «нахалстрой». Не сложно догадаться из вышесказанного, что это объект, который возведен без каких-либо бумажек и официальных согласований. Никому не известно безопасен ли такой объект, можно ли там жить, или трудиться, объект просто имеет место быть. Государство выводит такие объекты в незаконную плоскость и ограничивает возможность проведения сделок с ними.

Что можно отнести к самострою?

Любое здание, строение, сооружение, которое построено или реконструировано:

  • Без согласования с муниципальными властями. Отсутствует разрешение на строительство.
  • С нарушением строительных и градостроительных норм.
  • На участке, целевое назначение которого не предусматривает строительство зданий данного типа.

К самовольным постройкам относятся и капитальные здания, которые были построены на арендованной земле без разрешения собственника или на самозахваченном земельном участке.

Где можно получить разрешение на возведение здания и иного сооружения

Разрешительные документы оформляют местные органы власти или федеральный орган власти субъекта РФ. Первичное разрешение на индивидуальную жилищную застройку можно получить на 10 лет. После этого срок действия может быть продлен за 60 дней до истечения первоначального. Если в течение 10 лет строительство так и не было начато, то в продлении срока может быть отказано.

Имея разрешение на само строительство, необходимо получить согласие на ввод здания в эксплуатацию. Оно удостоверяет окончание процесса строительства и соответствие объекта проектной документации. Этот документ в виде акта приемочной комиссии можно получить в том же государственном органе, который узаконил выдачу первого разрешения.

Как узаконить самовольную постройку в процессе возведения

Узаконить самовольную постройку в России в 2017 году можно с помощью судебного разрешения на строительство.

Предварительные условия

Для того чтобы получить судебное разрешение, необходимо соблюсти несколько условий:

  • нельзя значительно нарушать в процессе строительства градостроительные и другие правила и нормы;
  • здание не должно угрожать жизни и здоровью людей;
  • не должны нарушаться права и интересы посторонних лиц;
  • в процессе строительства принимались меры для узаконивания (получение разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию).
Читайте также:  Общий трудовой страховой стаж. Периоды

Процедура узаконивания

Сама процедура узаконивания достаточно сложна и состоит из нескольких этапов.

Этап 1-й

Сначала нужно определиться, относитесь ли вы к категории лиц, которые могут по закону требовать официального признания права собственности на эту недвижимость. Вы должны владеть находящимся под постройкой участком на праве собственности, пожизненного (наследуемого) владения или бессрочного пользования.

Этап 2-й

На этом этапе нужно составить исковое заявление с требованием признать право собственности на строение. Ответчиком по иску должен быть местный орган самоуправления (администрация муниципального образования). В нем указывают вид права на участок земли, тип самовольной постройки, физическое лицо, ее осуществившее, а затем обосновывают причину предпринятых действий (отказ в получении необходимого разрешения). Обязательно следует привести факты, которые подтверждают соблюдение градостроительных норм и отсутствие угрозы жизни и здоровью других граждан. Если строительством занимались вы сами, перечислите меры, принятые для легализации. При наличии отказа в разрешении на строительство он должен быть приложен к иску.

Этап 3-й

Вместе с подачей искового заявления вносят госпошлину, величина которой зависит от цены объекта:

  • до 20 тысяч рублей – не менее 400 рублей, или 4% от иска;
  • до 100 тысяч рублей – не менее 800 рублей и дополнительно 3% от суммы, превышающей 20 тысяч рублей.

После этого размер госпошлины пропорционально увеличивается, но не может превышать 60 тысяч рублей.

Этап 4-й

Подача иска по месту регистрации земельного участка вместе с пакетом нужных документов. Судебная практика свидетельствует, что к ним относятся документы:

  • на право собственности на земельный участок;
  • подтверждающие факт наличия на земельном участке постройки – акт обследования и бумаги бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • подтверждающие отсутствие существенных нарушений градостроительных и иных норм – акты экспертизы и обследования управления архитектуры и градостроительства, пожарных и санитарных служб надзора;
  • свидетельствующие об обращении за разрешением на возведение объекта;
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
  • паспорт заявителя.
Читайте также:  Реновация хрущевок

Этап 5-й

При стоимости самовольной постройки менее 50 тысяч рублей иск подают мировому судье по месту нахождения недвижимости. Во всех остальных случаях нужно обращаться в районный суд.

Регистрация права собственности

Получив на руки положительное решение суда о признании права вашей собственности на постройку, следует уплатить госпошлину в размере 1000 рублей за регистрацию права собственности на самовольную постройку.

После этого вы должны отнести решение суда и собранный пакет документов в территориальный орган «Росреестра» по месту нахождения недвижимости.

Признание права на самовольную постройку будет окончательно узаконено после получения на руки свидетельства о государственной регистрации права или же выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Важно

Если раньше незаконные строения можно было сносить только по решению суда и снос самовольных построек можно было затянуть, то сейчас муниципальные органы власти имеют право сносить незаконные здания во внесудебном порядке если:

  • «Самострой» несет угрозу гибели людей или имущества.
  • Здание возведено на земле, не отведенной под застройку.
  • Здание построено в зоне с особыми условиями: рядом с памятниками культуры и архитектуры, в охранной зоне водоемов.
  • Здание полностью или частично расположено на территории общего пользования, в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопроводы, газоснабжение, электросети и др.)

При этом для сноса местным властям достаточно лишь оповестить владельца, направив ему официальное письмо. Если с собственником отсутствует связь, разместить информацию о сносе муниципалитет может на официальном интернет-портале.

А любой «самострой» можно узаконить?

В России признать самостроем могут практически любую капитальную постройку, достаточно малейшего огреха в оформленных документах или банально начать работы, например, вырыть котлован под фундамент до согласования работ с местными властями. Неоформленная пристройка, склад без единого документа, расширенная веранда или надстроенная мансарда могут оставить вне закона целое здание.

Читайте также:  Изменение кадастрового номера участка

Какие есть способы узаконить самовольную постройку?

Узаконить «самострой» можно одним из двух способов: административный и судебный.

Административный способ подойдет:

  • Для земельных участков: для садоводства, дачное строительство, где не нужно получать разрешение на строительство (садовый, дачный дом, гараж, хозяйственная постройка и другое).
  • Для объектов, которые можно узаконить через комиссию по самострою или решению органа государственной власти.

Судебный способ защиты эффективен в случае невозможности решить вопрос в административном порядке.

Оба способа легализации самовольного строительства успешно практикуются юристами компании «Земельный юрист». Для получения предварительной оценки звоните и записывайтесь на консультацию.

В большинстве случаев оформить документы на «самострой» удается. Существуют случаи, когда документы выдаются при условии устранения определенных нарушений.

По последним разъяснениям Пленума Верховного Суда стало сложнее вести дела о самовольном строительстве в суде. Такие изменения вызваны злоупотреблением населения, которое строилось и узаконивалось через суд. Сегодня недостаточно обращения в суд. Теперь нужно объяснить суду почему у вас «самострой» и представить доказательства того, что вы предприняли максимум мер по предварительному согласованию постройки, а не просто «злоупотребляете правом».

Какие условия нужно соблюдать, чтобы оформить «самострой»?

  • Иметь документы на земельный участок (собственность, аренда, согласие собственника на строительство и другие).
  • Соответствие целевого назначения земельного участка и «самовольной постройки».
  • Соблюдение градостроительного регламента, требований проекта планировки территории.
  • Отсутствие, нарушение красных линий, охранных зон и территорий.
  • Отсутствие риска гибели граждан, имущества.
  • Согласование с заинтересованными лицами и компаниями (аэропорты, коммуникационные и ресурсоснабжающие организации и другие).
  • Согласования с государственными организациями (Департамент культурного наследия и т.д.).
  • Разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию.
  • В необходимых случаях, отказы, которые подтверждают нарушение права.
  • И многие другие по ситуации.

Добавить комментарий